Comprendre la crise immobilière : l’article incontournable


Le marché immobilier connaît actuellement une période de stagnation due à des taux d’emprunt avoisinant les 4% et à une baisse des prix difficile à compenser. Cette situation perdure depuis plusieurs mois et plusieurs facteurs peuvent l’expliquer.

Le marché de l’immobilier en pleine mutation : vers une nouvelle ère ?

Une crise sans précédent secoue le marché de l’immobilier depuis l’automne 2022. Les taux d’emprunt ont grimpé en flèche, les banques se montrent plus réticentes à accorder des crédits, et le secteur de la construction est en berne. Selon le Conseil supérieur du notariat, le nombre de transactions immobilières a chuté de 18% entre septembre 2022 et septembre 2023. Ce ralentissement semble durable et pose de nombreuses questions : jusqu’où les taux vont-ils grimper ? Dans quelles villes les prix chutent-ils le plus ? Des spécialistes de l’immobilier ont été interrogés pour tenter d’apporter des réponses à ces questions brûlantes.

Les raisons de la hausse des taux d’emprunt sont multiples. La conjoncture économique s’est enrayée à partir de l’automne 2021 en raison de l’emballement des cours des matières premières et de la guerre en Ukraine, ce qui a provoqué une inflation généralisée. Pour limiter cette inflation, la Banque centrale européenne a revu à la hausse ses taux directeurs, ce qui a été répercuté par les banques commerciales sur les particuliers. En novembre, le taux moyen des crédits immobiliers était d’environ 4,3%. Parallèlement, les banques sont également devenues plus sélectives dans l’octroi des crédits. Le Haut Conseil de stabilité financière leur interdit depuis 2022 de prêter de l’argent si les mensualités dépassent 35% des revenus et limite, sauf exceptions, la durée des crédits à 25 ans.

Ce durcissement des conditions de crédit pénalise particulièrement les ménages modestes et les primo-accédants. La hausse des taux diminue leur capacité d’emprunt, rendant l’accession à la propriété de plus en plus difficile. Les jeunes couples cherchant à acquérir leur premier logement se voient ainsi exclus du marché immobilier, car ils doivent non seulement présenter une situation financière fiable, mais aussi disposer d’un apport personnel important, aux alentours de 20% du prix du bien.

Malgré ce ralentissement du marché de l’immobilier, bon nombre de vendeurs sont encore réticents à baisser leurs prix. Cependant, les prix de l’immobilier ont légèrement reculé, de 0,2% sur un an en décembre. Cette légère baisse traduit l’avènement d’un « nouveau cycle », selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.com. Il est intéressant de noter que certaines villes telles que Lyon et Paris ont enregistré une baisse significative des prix, tandis que d’autres villes, comme Nice, ont vu leurs prix augmenter.

En ce qui concerne les logements neufs, la situation n’est pas meilleure. Les crises de l’approvisionnement en cours et la guerre en Ukraine ont fait augmenter les prix des matières premières. De plus, l’entrée en vigueur de nouvelles normes environnementales a engendré un surcoût de 7 à 8% pour les constructeurs. La délivrance de permis de construire est également devenue plus contraignante pour les mairies.

En résumé, bien que le marché immobilier connaisse actuellement une période difficile, certains spécialistes conseillent aux acheteurs solvables de profiter de cette période pour négocier les prix à la baisse. Il est aussi recommandé de rester à l’affût des offres de logements considérés comme des passoires énergétiques, qui peuvent présenter des opportunités d’investissement. Malgré ce ralentissement, le marché de la location ne semble pas être une meilleure alternative.